鸿坤地产千亿征途梦碎 多只债券中债隐含评级遭下调-通古斯事件

鸿坤地产千亿征途梦碎 多只债券中债隐含评级遭下调 • 

鸿坤地产千亿征途梦碎 多只债券中债隐含评级遭下调

02、千亿目标渐行渐远据官网介绍,鸿坤集团成立于2002年,已经发展成为一家拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块的复合型控股集团。

其中,鸿坤地产业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块,今年三月鸿坤物业(01941.HK)在香港联交所主板上市。

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鸿坤地产千亿征途梦碎 多只债券中债隐含评级遭下调

历史上,鸿坤地产已多次被列为被执行人。今年5月,由于355万元执行标的,其又被北京市第二中级人民法院列为被执行人。

鸿坤伟业官网从股权结构上来看,鸿坤地产的控股股东为鸿坤集团,持股比例为97.73%,穿透后实控人为自然人赵伟豪。

5月11日,惠誉确认鸿坤地产“B”长期外币发行人违约评级(IDR),展望从“负面”调整为“稳定”。

同时,借助国家产业发展转型以及创新创业的政策风口,鸿坤地产开始布局围绕北京“大五环”的创新产业园战略。

来源:小债看市2017年,销售额刚突破百亿的鸿坤地产,就喊出2023年要实现千亿的目标。然而近年来,在房企集中度越来越高的当下,其规模发展一直没能提速。

财务杠杆水平《小债看市》分析债务结构发现,鸿坤地产主要以流动负债为主,流动负债占总负债比为74%。

银行授信情况除了盈利不稳、负债高企、资金下降问题外,鸿坤地产还有以下三方面指标值得注意:

03、发迹于北京西红门2002年,中国经济加速房地产消费大潮如火如荼,经济学背景出身的赵彬凭借敏锐的头脑,嗅到了北京房地产发展的商机。

惠誉认为,鸿坤地产现金/短期债务从2018年49%提高到117%,杠杆率从62%降至54%,其评级受到其规模较小和土地储备寿命较短的限制。

但是,在房企集中度越来越高的当下,鸿坤地产的规模发展一直没能提速。2016年以来其签约金额分别为108.96亿、147.13亿、170.5亿以及172.2亿元,可以看出销售额增速大幅下滑,千亿目标渐行渐远。

筹资性现金流第二、应收账款和存货;2019年,由于西红门镇政府购买拆迁安置房,鸿坤地产的应收账款大幅增加,由2018年2.05亿元跃升至31.29亿元,应收账款周转率下滑90%。

2019年克而瑞数据截至报告期末,北京鸿坤的总资产为646.2亿元,总负债518.64亿元,同比增长12.95%,净资产127.55亿元,资产负债率80.26%同比增加1.11个百分点。

鸿坤地产盈利能力据克而瑞2019年数据显示,鸿坤集团以162.5亿操盘金额位列第121位;以123万平方米操盘面积位列第117位,其操盘金额和面积在房企中均处于百名开外,鸿坤属于中小房企。

但没想到,北京西红门成了赵彬的福地,鸿坤地产发迹于此。

早在2007年,鸿坤集团就成立了全资子公司亿润投资,当年发起北方地区第一支有限合伙基金。2014年,鸿坤投资参股中民投,赵彬任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席。

《小债看市》统计,除了借款和债券融资,鸿坤地产还有3次租赁融资,4次应收账款融资,27次股权质押以及7次信托融资。

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这期间,赵彬开始四处招兵买马,原万科毛大庆和龙湖老将袁春相继加盟鸿坤地产。2017年鸿坤集团实控人悄然变更为赵彬之子,这拉开了二代接班的序幕。

《小债看市》统计,目前鸿坤地产存续境内债券6只,存续规模36.9亿元,其中3只总余额为33.5亿元债券将于1-3年内到期,3只20.5亿元债券将在一年内面临回售。

受限资产情况2017年初,销售额刚突破百亿的鸿坤地产,就喊出2023年要实现千亿的目标。

01、中债隐含评级遭下调近日,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(以下称“鸿坤地产”)旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

值得注意的是,鸿坤地产境外债发行成本高企,其票息均为14.75%,远高于其他房企境外债融资成本。

截至2019年年末,鸿坤地产流动负债有381.52亿元,其中短期借款22.45亿元,较上年年末翻倍;应付票据及应付账款71.14亿元,较2018年增长30亿;由于一年内到期非流动负债大幅下降,2019年鸿坤地产短期债务降至38.14亿元。

值得一提的是,鸿坤在金融投资领域的布局。

被执行人详情总得来看,近年来鸿坤地产财务杠杆高居不下,债务攀升的同时规模却没有得到提升,但债务压力和流动性问题开始显现,在头部房企越来越集中的格局下,其还有多少冲出突围的机会?

另外,鸿坤地产土地储备主要集中京津冀区域,整体区域分布一般,且部分环京区域执行严厉的限购政策,未来面临较大去化压力。

现年27岁的赵伟豪是创始人赵彬、吴虹夫妇之子。2017年鸿坤集团法定代表人由赵彬变更为赵伟豪,赵彬从董事长和总经理职位退出,赵伟豪新增为执行董事和总经理;2019年8月赵伟豪又新增为鸿坤地产董事。

除此之外,鸿坤地产还有非流动负债137.12亿元,其中长期借款77.84亿元,应付债券46.94亿元,其整体有息负债有182.4亿元,带息负债率为35%。

另外,鸿坤地产存货也从234.43亿元增长至292.24亿元,应收账款和存货高企对资金形成较大占用。

第一、筹资性现金流;2018年以来,鸿坤地产筹资性现金流由净流入转为净流出,2018和2019年该指标分别为-12.69和-52.57亿元,说明其偿还大量债务,融资规模远不及偿还债务的速度。

2010年起,鸿坤地产开始走出北京,先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市,开启“大北京”战略。

鸿坤集团创始人赵彬拿地后,鸿坤地产进驻北京大兴,从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起。在深耕10多年后,西红门旧貌换新颜,国际化大都市的形象逐步建立,同时鸿坤地产也依托于该区域的发展立足北京。

截至2019年年末,鸿坤地产账上非受限货币资金有34.68亿元,较2018年大幅下降24%,其自有资金不足以覆盖短期债务,还需58亿经营性现金流来补充偿债资金。

在银行授信方面,截至2019年6月末鸿坤地产授信总额为193.26亿元,未使用银行授信额度为66.83亿元,可以看出其财务弹性一般。

可以说,在过去数年间鸿坤地产区域性发展,没有走向全国错失高速发展良机,在目前“房住不炒”大政方针下,作为中小房企资金紧缺,拿地土储不惧优势,销售更是难以提速,其千亿征途梦碎。

近年来,鸿坤地产银行借款和债券融资规模快速攀升,其财务杠杆水平已飙升至历史最高位。

当年,赵彬从湖南进入北京成立鸿坤地产,通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。当时西红门地区还是一整块麦子地,阡陌纵横,交通、水电、市政等皆不便。

存续债券期限分布2019年,鸿坤地产首次发行境外美元债,目前存续两只境外债券,近日其又拟发行Reg S以美元计价的高级无抵押票据。

股权结构图近年来,鸿坤地产的盈利能力不稳。2019年其实现营业收入96.66亿元,同比增加18.24%;实现归属母公司股东的净利润为8.57亿元,同比减少17.23%。

应收账款和存货高企第三、受限资产;截至2019年年末,鸿坤地产受限资产规模为201.85亿元,其中受限存货就有102.13亿元,受限资产占总资产的31.24%,受限资产规模较大存在一定流动风险。

短期借款快速上升然而,短期负债下降的同时,鸿坤地产的现金流也在减少。

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